La collettività (i cittadini) si difendono dal governucolo

[MrBojangles]

25 Giugno 2005

ENTI PREVIDENZIALI
«Un’opa per riprenderci gli immobili»

MILANO
Un'Opa sugli immobili degli enti previdenziali che il ministero dell'economia ha deciso di cedere al Fip, il Fondo immobili pubblici, lo scorso 28 dicembre. È uno degli strumenti che il presidente del comitato di indirizzo e vigilanza (Civ) dell'Inps Francesco Lotito intende lanciare in caso di insuccesso del ricorso al Tar del Lazio presentato dai Civ di Inps, Inpdai e Inail contro il provvedimento.
Secondo Lotito, che si è detto ottimista sull'esito del ricorso atteso per la prossima settimana, «le nostre argomentazioni sono buone», mentre quelle dell'avvocatura dello Stato, che difende la controparte, sono «inconsistenti». Il presidente del comitato di vigilanza del principale istituto di previdenza, che ha parlato mentre era in corso un presidio di alcune centinaia di lavoratori davanti alla sede dell'Inps di Milano, ha ricordato come il «valore registrato a bilancio dei 43 immobili dell'Inps è di 902 milioni di euro, mentre il loro valore di mercato è compreso tra 2 e 2,5 miliardi di euro, a fronte dei 667 milioni versati alla tesoreria dell'istituto per l'alienazione degli stabili». Da qui la proposta, in caso di rigetto del ricorso da parte del Tar, di «creare un consorzio allargato di cittadini per lanciare un'opa migliore di un euro rispetto ai 667 milioni pagati dal Fip».

[MrBojangles]

26 Giugno 2005
Enti-governo
L’imbroglio del mattone
Inps, Inail e Inpdap costretti a cedere le sedi e poi a riaffittarle a caro prezzo

di Bianca Di Giovanni / Roma

ESPROPRIO COATTO Quattrocento uffici venduti a prezzi stracciati, e riaffittati agli ex proprietari a canoni esosi. Questo il «grande imbroglio» giocato ai danni di Inps, Inail e Inpdap con l’avvio del Fip (Fondo immobiliare pubblico) . Ma gli enti hanno reagito con un ricorso: il Tar deciderà martedì. In ballo ci sono i 3,3 miliardi contabilizzati in Finanziaria per l’operazione immobiliare targata Siniscalco. Leprime quote del Fondo (che include anche uffici ministeriali) sono già state lanciate sul mercato, per un importo pari a 1,3-1,4 miliardi di euro. Pare siano andate a ruba, visto che gli interessi garantiti superano il 7,5%. Non c’è che dire: con le case si diventa ricchi (parola di Ricucci). Oltre che gli investitori l’operazione dovrebbe convincere anche Eurostat (a differenza delle Scip), perché gli immobili in portafoglio sono stati ceduti a tutti gli effetti dall’Economia. Lo Stato non c’entra più nulla.
Se ci guadagnano gli investitori, a rimetterci è il patrimonio pubblico e soprattutto gli enti previdenziali e i loro iscritti, visto che quegli immobili sono stati acquistati con i contributi versati dai lavoratori. Essi rappresentano beni strumentali (si tratta di uffici e non di appartamenti) che per legge sarebbero inalienabili. Su questa base i Civ (Consigli di indirizzo e vigilanza) degli enti hanno fatto ricorso ai giudici amministrativi. Le loro ragioni sono talmente forti che il governo ha tentato di modificare la norma retroattivamente con un articolo nel decreto competitività: regole cambiate a gioco in corso. Nel caso dell’Inail, poi, la cosa si complica, visto che i beni in questione rappresentano anche parte dei beni messi a riserva a garanzia delle prestazioni assicurative.
Ma l’«inghippo» Fip non si ferma qui. Gli uffici in questione sono stati ceduti a un prezzo medio di circa 1.800 euro a metro quadrato. La sede centrale dell’Inpdap - tanto per fare un esempio - si trova in una zona centrale di Roma, a due passi dalla splendida chiesa di Santa Croce in Gerusalemme: un quartiere dove per un appartamento si arriva a sborsare tra i 9mila e i 10mila euro a metro quadrato. Insomma, una vera svendita.
Ma la beffa arriva con il capitolo affitti, che non è affatto semplice. Il Fondo (nuovo proprietario) cede in locazione gli uffici all’Agenzia del demanio per 9 anni rinnovabili in altri 9. Questa a sua volta li dà in uso agli enti. Il Fondo incassa un canone annuo che assicura una rendita del 7,81%. Una quota altissima. Chi paga? In gran parte gli enti, in parte minore l’Agenzia. In ogni caso lo Stato. Nel caso dell’Inps, che ha messo a disposizione 43 immobili per una superficie complessiva di 347mila metri quadrati, il canone annuale supera i 52 milioni di euro. Circa 30 milioni sono a carico dell’ente, quota corrispondente alla media degli affitti di mercato, il resto viene versato dal Demanio. «L’istituto è obbligato a tenere in affitto per ben nove anni gli stabili - dichiara il presidente Civ Francesco Lotito in un’audizione parlamentare - ad un canone annuo che capitalizzato a un tasso annuo del 7,81% consentirebbe di riacquistare la proprietà ceduta in circa 8 anni». Non sembra proprio un affare. «L’effetto economico dell’operazione è devastante - comemnta Lotito - riduzione del patrimonio e crescenti costi di gestione». L’altro «mistero» dell’operazione, infatti, sta in un altro capitolo di questo risiko immobiliare: la manutenzione. «Quella ordinaria e straordinaria è a carico degli affittuari - dichiara il presidente Civ Inpdap Guido Abbadessa intervistato dal Tg3 - Come mai? Di solito se ne occupa il proprietario». Infatti, di solito è così: ma il Fondo è un caso tutto particolare. Per di più la natura dell’operazione resta poco chiara, visto che è stata perfezionata con una semplice «presa d’atto» dei presidenti degli enti. Siamo sicuri che per Eurostat va tutto bene?

[MrBojangles]

28 Giugno 2005
Immobili pubblici, grandi affari privati
La cessione forzata delle sedi non danneggia solo gli enti previdenziali
ma offre al mercato nuove occasioni di arricchimento e di speculazione


di Laura Matteucci / Milano
IL REGALO
Non si tratta solo di un’operazione di finanza creativa, firmata da Siniscalco nel miglior stile Tremonti. È insieme un’operazione immobiliare e finanziaria di notevoli proporzioni. Poco redditizia per le casse dello Stato, molto invece per i grandi gruppi im-
mobiliari che in Italia sono gli unici a fare fortuna, nonchè per le banche coinvolte, selezionate con «procedura competitiva»: Imi, Barclays Capital, Lehman Brothers e Royal Bank of Scotland.
Le banche anticipano e ci guadagnano con gli interessi. Ma non c’è che dire: la vendita degli immobili Inps, Inail, Inpdap è un affare d’oro soprattutto per i palazzinari, già pronti ad acquistare. Non devono nemmeno cambiare la destinazione d’uso, nè si devono occupare della manutenzione ordinaria e straordinaria, che resta in carico agli stessi Enti, nonostante di solito se ne occupi il proprietario. Nè si devono preoccupare del rischio morosità: gli Enti sono una garanzia.
Sul governo Berlusconi che per far quadrare i conti s’è venduto casa (396 immobili, spesso di pregio), la sentenza del Tar del Lazio è prevista per oggi. Anche se non è escluso possa slittare ancora di qualche giorno.
A ricorrere sono stati gli stessi Consigli di indirizzo e vigilanza (Civ) degli Enti, che si sono visti scippare gli uffici per decreto. La legislatura vigente, infatti, non consente operazioni di questo tipo, la vendita di immobili pubblici ad «uso strumentale» (cioè adibiti ad uffici, appunto) non è consentita, ma il governo ha tentato comunque il colpo.
E il patrimonio immobiliare costituito con i contributi versati da intere generazioni di lavoratori può anche sparire, comprato a prezzi fuori mercato da vecchi e nuovi finanzieri. Valutazione media degli stabili, 1.700 euro al metro quadrato. Che già è poco in assoluto, e considerando che si tratta quasi sempre di immobili di pregio situati in zone centrali cittadine è pure meno. Anche il Csm, il Consiglio superiore della mgistratura, rischia il trasloco, visto che i suoi uffici sono di proiprietà dell’Inail.
Accadeva a Natale scorso, quando Siniscalco aveva l’assoluta necessità di contabilizzare in Finanziaria il più possibile. Valore dell’operazione, circa 3,3 miliardi, con denaro anticipato dalle banche. Gli uffici sono stati ceduti al Fip, Fondo immobiliare creato ad hoc, e le sue quote immediatamente rilevate dalle banche, che stanno già provvedendo a collocarle. In sostanza le banche hanno messo sul mercato i relativi titoli di investimento immobiliare attraverso il Fip. Che è gestito dalla società «Investire immobiliare Sgr», di proprietà della banca Finnat Euramerica che a sua volta fa capo ai Nattino, una famiglia di finanzieri romani.
Gli Enti, i cui uffici sono stati messi in vendita tramite un complicato sistema d cartolarizzazioni, adesso sono costretti a pagare l’affitto. Ragguardevole, circa l’8% del valore dell’immobile. Questo per 9 anni (rinnovabili in altri 9), ma l’Agenzia del Demanio, cui il Fip ha affittato gli stabili, può sempre decidere di far traslocare gli uffici quando vuole. A pagare, in ultima analisi, è comunque lo Stato, attraverso le casse degli Enti dove convergono i contributi dei lavoratori. Per inciso: queste operazioni sballano tutti i bilanci, quando è già nota la polemica sulla contabilizzazione delle spese dell’Inps, che fa sembrare le pensioni italiane le più pesanti d’Europa.
Agli Enti resta anche il diritto di prelazione (almeno per i primi anni) nel caso il compratore volesse rivendere, il che potrebbe produrre la straordinaria aberrazione per la quale lo Stato paga due volte lo stesso immobile, oltre ad una considerevole quota di affitto intermedia.
Ipotesi dell’irrealtà? Non proprio. Entro qualche mese, anzi, l’Inpdap si potrebbe trovare a ricomprare alcuni stabili commercial i già venduti attraverso le precedenti operazioni Scip1 e Scip2.
La Commissione Finanze della Camera ha chiesto più volte un’audizione di qualche rappresentante del governo, che chiarisca i punti oscuri dell’operazione. Ma, come spiega Giorgio Benvenuto che della Commissione fa parte, nessuno si è degnato di rispondere.

[furbo]

In Origine Postato da MrBojangles
25 Giugno 2005

ENTI PREVIDENZIALI
«Un’opa per riprenderci gli immobili»

MILANO
Un'Opa sugli immobili degli enti previdenziali che il ministero dell'economia ha deciso di cedere al Fip, il Fondo immobili pubblici, lo scorso 28 dicembre. È uno degli strumenti che il presidente del comitato di indirizzo e vigilanza (Civ) dell'Inps Francesco Lotito intende lanciare in caso di insuccesso del ricorso al Tar del Lazio presentato dai Civ di Inps, Inpdai e Inail contro il provvedimento.
Secondo Lotito, che si è detto ottimista sull'esito del ricorso atteso per la prossima settimana, «le nostre argomentazioni sono buone», mentre quelle dell'avvocatura dello Stato, che difende la controparte, sono «inconsistenti». Il presidente del comitato di vigilanza del principale istituto di previdenza, che ha parlato mentre era in corso un presidio di alcune centinaia di lavoratori davanti alla sede dell'Inps di Milano, ha ricordato come il «valore registrato a bilancio dei 43 immobili dell'Inps è di 902 milioni di euro, mentre il loro valore di mercato è compreso tra 2 e 2,5 miliardi di euro, a fronte dei 667 milioni versati alla tesoreria dell'istituto per l'alienazione degli stabili». Da qui la proposta, in caso di rigetto del ricorso da parte del Tar, di «creare un consorzio allargato di cittadini per lanciare un'opa migliore di un euro rispetto ai 667 milioni pagati dal Fip».

E c'e' ancora chi si chiede come abbiano fatto i soldi i nuovi immobiliaristi!

[MrBojangles]

In Origine Postato da furbo
E c'e' ancora chi si chiede come abbiano fatto i soldi i nuovi immobiliaristi!

Non ti allargare, che non la si finisce più.
(partecipassero...)

[VIVIBILITY]

In Origine Postato da furbo
E c'e' ancora chi si chiede come abbiano fatto i soldi i nuovi immobiliaristi!

è dagli anni del dopoguerra fino ad oggi che i costruttori e immobiliaristi si arricchiscono comprando lotti di terreno a prezzo agricolo e lottizzandolo per rivenderlo oppure per costruirci e per lottizzare non intendo a lotti di 1000 mq ma anche di 2-4 Ha.
per esempio nella mia zona hanno lottizzato terreni di 100 ha agricoli o anche di 40 per farci costruire alla gente-bene- le loro ville megagalattiche ( si tratta per la maggior parte di avvocati medici costruttori ma anche grossi commercianti) andrei a vedere se questi che comprano hanno i necessari mezzi di sussistenza (in base alle dichiarazioni dei redditi),addirittura alcuni (si dice)si fanno pagare in contanti (somme impronunciabili) per non far risalire al loro utile nell'affare.
Un terreno agricolo che costa 30-40mila euro arriva cosi a decuplicarsi come per magia.
Tutti soldi evasi al fisco ,facile investimento.
Questo è stato anche sotto l'occhio della magistratura e credo che si sia risolto in una bolla di sapone

[MrBojangles]

In Origine Postato da VIVIBILITY
è dagli anni del dopoguerra fino ad oggi che i costruttori e immobiliaristi si arricchiscono comprando lotti di terreno a prezzo agricolo e lottizzandolo per rivenderlo oppure per costruirci e per lottizzare non intendo a lotti di 1000 mq ma anche di 2-4 Ha.
per esempio nella mia zona hanno lottizzato terreni di 100 ha agricoli o anche di 40 per farci costruire alla gente-bene- le loro ville megagalattiche ( si tratta per la maggior parte di avvocati medici costruttori ma anche grossi commercianti) andrei a vedere se questi che comprano hanno i necessari mezzi di sussistenza (in base alle dichiarazioni dei redditi),addirittura alcuni (si dice)si fanno pagare in contanti (somme impronunciabili) per non far risalire al loro utile nell'affare.
Un terreno agricolo che costa 30-40mila euro arriva cosi a decuplicarsi come per magia.
Tutti soldi evasi al fisco ,facile investimento.
Questo è stato anche sotto l'occhio della magistratura e credo che si sia risolto in una bolla di sapone

Non c'entra nulla.
Qui parliamo di immobili di prorpietà dello Stato (di TUTTI) messi sul mercato in base ad artifici truffaldini a meno della metà (e fin'anco ad un decimo) del loro valore.

[furbo]

In Origine Postato da MrBojangles
Non c'entra nulla.
Qui parliamo di immobili di prorpietà dello Stato (di TUTTI) messi sul mercato in base ad artifici truffaldini a meno della metà (e fin'anco ad un decimo) del loro valore.

Non capisco perche' tu dica che i NUOVI IMMOBILIARISTI non c'entrano.
Pensi forse che i prezzi stracciati siano stati praticati al primo arrivato?

Qui siamo di fronte a qualcuno che vende ai PROPRI AMICI beni non SUOI.

Di chi fara' l'interesse , e saranno i beneficiati riconoscenti?

[MrBojangles]

In Origine Postato da furbo
Non capisco perche' tu dica che i NUOVI IMMOBILIARISTI non c'entrano.
Pensi forse che i prezzi stracciati siano stati praticati al primo arrivato?

Qui siamo di fronte a qualcuno che vende ai PROPRI AMICI beni non SUOI.

Di chi fara' l'interesse , e saranno i beneficiati riconoscenti?

Evidentemente mi sono espresso male o non ho completato il mio pensiero.
E' EVIDENTE che certe "azioni" sono state fatte a favore DI...
Allo stesso "modo" della S.C.I.P.P. che è "venuta fuori" DOPO che il Banana non ha esercitato la Golden Share su Telecom e, conseguentemente, il Provera si è CUCCATO l'immobiliare fallimentare del Banana al TRIPLO (minimo) del suo valore di mercato.
Ne è derivata la Pirelli Real Estate e le acquisizioni multimiliardarie (in euro) da parte dei soliti noti e degli amici di famiglia americani della Moratti; tra gli altri.

Il "pozzo nero" è lo stesso; qualche stronzo puzzerà più di altri ma, sempre merda è.

[MrBojangles]

29 Giugno 2005
La sede dell’Inpdap? Valutata la metà
Il palazzo di via S. Croce in Gerusalemme a Roma è stato stimato 1.700 euro al mq
Secondo la federazione degli immobiliaristi dovrebbe valerne circa 3mila


di Fabio Amato/ Roma
SVENDITA
È sufficiente prendere le più recenti stime di mercato, per scoprire che ciò che il Tesoro aveva battezzato come «valorizzazione
degli immobili», con il trasferimento al Fip - il fondo immobili pubblici creato a dicembre dal ministero - di 396 proprietà dello Stato e degli istituti di previdenza, rischia di essere la più grande svendita immobiliare mai consapevolmente perpetrata nel nostro paese. Non sono solo la legalità - che il Tar è chiamato in questi giorni a giudicare - e la funzionalità dell’operazione ad essere in dubbio: la sua stessa opportunità economica è messa in seria crisi dai numeri. I 1700 euro al metro quadrato di valutazione media di vendita, infatti, sono una cifra irrisoria rispetto al vero valore di mercato riscontrabile.
Valga l’esempio della sede centrale dell’Inpdap a Roma, sita in un palazzo di sei piani, per una superficie complessiva di circa 4mila metri quadrati. Ebbene, stando ai 1700 euro al metro quadrato fissati dal Governo, quel palazzo avrebbe un prezzo di vendita pari a 6milioni e 800mila euro. Una cifra certamente incredibile, e sicuramente i vertici del ministero del Tesoro devono avere pensato ad una ghiotta boccata d’ossigeno per il governo, impegnato a «creare» ogni giorno un sistema per sbarcare il lunario. Impressionante sarebbe poi il totale dei 396 edifici affidati alle cure del Fip: 3,3 miliardi di euro. Eppure la cifra risulta assolutamente modesta se confrontata con ciò che è disponibile a tutti: i dati di mercato. E i dati di mercato - stima del secondo semestre del 2004 sulla base del prezzo medio fornito dai dati Fiaip, la federazione degli immobiliaristi professionisti - dicono che la sede centrale dell’Inpdap dovrebbe essere messa in vendita ad un costo al metro quadrato di circa 3000 euro, che moltiplicati per la superficie fanno un importo di 12 milioni di euro. In un solo colpo, cioè, lo Stato perderebbe 5milioni e più di possibili introiti, sul valore di un singolo immobile.
Certo non si tratta di una statistica rigorosa, al pari di quella confermata dagli «advisor dell’operazione» di cui il Tesoro fa mostra, ciononostante la tentazione è forte, ed è facile per chiunque cimentarsi ad allargare la proporzione, prendendo ogni singolo immobile trasferito al Fip e facendo la comparazione con il realtivo prezzo di mercato. Così facendo, sicuramente si riscontreranno casi di sopravvalutazione, ma in linea generale - come ha sottolineato Guido Abbadessa, presidente del consiglio di vigilanza Inpdap (Civ) - «gli immobili di proprietà dello Stato e degli istituti di previdenza hanno un valore molto alto, data l’ubicazione frequente in zone di prestigio». È possibile, cioè, che esistano casi in cui tra la stima del ministero e il prezzo di mercato si verifica una discrepanza ancora maggiore. «Senza considerare - ha proseguito il presidente del Civ - che l’utilizzo fatto dagli enti stessi costituisce titolo di ulteriore valutazione dell’immobile. Un eventuale nuovo proprietario infatti, si ritroverebbe in mano edifici assolutamente a norma di legge, in conseguenza dell’obbligo di manutenzione degli impianti di cui gli attuali proprietari sono responsabili».
Portando il ragionamento alla sua estrema speculazione è possibile persino quantificare quello che Abbadessa ha convenuto essere un «abominio di proporzioni incalcolabili», ipotizzando scenari di diversa gravità, a seconda di quanto il calcolo di 1700 euro al metro quadrato risulti sottostimato. Si va così da una perdita complessiva di 1 miliardo di euro, nel caso il valore si medio si attestasse sul minimo di 2250 euro al metro stimati dalla Fiaip per la zona della sede Inpdap - fino al poco auspicabile scenario in cui i 3000 euro al metro quadrato riscontrati risultassero generalizzabili all’intero patrimonio dismesso. In questo caso, l’importo complessivo dovrebbe aggirarsi sui 5,8 miliardi di euro. Auguriamoci comunque che il Tar accetti i ricorsi.